Новости Форекс

Китай: Рынок недвижимости переживает худший кризис за десятилетия.

2026-08-22 16:56:59

Когда-то один из крупнейших двигателей роста страны, рынок недвижимости Китая уже пять лет находится в нисходящей спирали. Стоимость недвижимости продолжает стремительно снижаться, домохозяйства, испытывающие финансовые трудности, вынуждены продавать жилье, а девелоперы, накопившие огромные долги на спекулятивных проектах, балансируют на грани краха.
Были надежды, что правительственные меры по прекращению кризиса помогают оживить рынок, но связанный с государством девелопер China Vanke Co. сообщил о рекордном годовом убытке в 89 млрд юаней ($13 млрд) за прошлый год. Это довело совокупный убыток компании за два последних финансовых года более чем до 130 млрд юаней и показало, насколько глубоки проблемы. Это произошло после того, как сектор недвижимости в августе 2025 года достиг мрачной вехи: гигант China Evergrande Group был исключен из листинга Гонконгской фондовой биржи, что фактически сделало акции бесполезными. Китай теперь внедрил дополнительные меры, включая смягчение правил покупки жилья для нерезидентов в крупнейших городах, чтобы оживить испытывающий трудности сектор недвижимости. Спад усилил опасения, что дальнейшее ухудшение может дестабилизировать финансовую систему страны. Это уже заставило китайские банки столкнуться со сложной проблемой: падающие цены на недвижимость выводят миллионы ипотек «в минус», повышая риск убытков для кредиторов.
Как некоторые китайские девелоперы оказались в тяжелом финансовом положении?
В 1998 году Китай создал общенациональный рынок жилья после десятилетий жестких ограничений частных продаж. Тогда лишь треть населения жила в городах. Сейчас — две трети, а городское население увеличилось на 480 млн человек. Исход из сельской местности стал огромной коммерческой возможностью для строительных компаний и девелоперов.
Деньги хлынули в недвижимость, поскольку формирующийся средний класс увидел в ней одну из немногих доступных «надежных» инвестиций. Это привело к росту цен на жилье в шесть раз за 15 лет, завершившихся в 2022 году. Местные и региональные власти, которые получают значительную часть доходов от продажи государственной земли, поддерживали строительный бум. На пике сектор прямо и косвенно обеспечивал около четверти внутреннего выпуска и почти 80% активов домохозяйств. Оценки разнятся, но с учетом новых и существующих домов, а также запасов непроданного жилья, стоимость сектора в 2019 году составляла около $52 трлн - примерно вдвое больше, чем рынок недвижимости США.
Ажиотаж подпитывался долгом: застройщики спешили удовлетворить ожидаемый будущий спрос. Бум стимулировал спекулятивные покупки, при этом девелоперы продавали новые дома по предзаказу и все чаще обращались к иностранным инвесторам за финансированием. Непрозрачные обязательства затрудняли оценку кредитных рисков. Спекуляция привела к астрономическим ценам: в городах-локомотивах вроде Шэньчжэня жилье стало менее доступным относительно местных доходов, чем в Лондоне или Нью-Йорке. В ответ правительство в 2020 году вмешалось, чтобы снизить риск пузыря и умерить неравенство, которое может порождать недоступность жилья.
Стремясь обуздать долги отрасли и опасаясь, что череда дефолтов может разрушить финансовую систему Китая, чиновники начали ограничивать новое финансирование девелоперов и попросили банки замедлить темпы выдачи ипотечных кредитов. Правительство ввело жесткие требования к долговым коэффициентам и наличности у застройщиков, получившие в государственных СМИ название «три красные линии». Эти меры вызвали у девелоперов нехватку ликвидности, усугубленную последствиями жестких мер по сдерживанию Covid-19, включая приостановку строительных площадок.
Многие девелоперы не смогли соответствовать новым правилам, поскольку их финансы и без того были напряжены. В 2021 году Evergrande допустила дефолт по обязательствам более чем на $300 млрд, что стало началом кризиса недвижимости в Китае. Затем дефолты допустили еще два гиганта: Sunac China Holdings Ltd. в 2022 году и Country Garden Holdings Co. в 2023 году.
Что произошло с Evergrande?
Падение Evergrande стало крупнейшим корпоративным крахом в китайском кризисе недвижимости. Основанная в 1996 году Хуэй Ка Яном, Evergrande с самого начала стремительно росла за счет масштабных заимствований. Она стала самым закредитованным заемщиком среди конкурентов, а совокупные обязательства достигли примерно $360 млрд к концу 2021 года.
Некоторое время компания была крупнейшим девелопером страны по объему заключенных контрактов и в 2017 году на пике стоила более $50 млрд. Основатель и председатель Хуэй стал вторым самым богатым человеком Азии. Со временем компания также инвестировала в отрасль электромобилей и купила местный футбольный клуб.
Но когда Пекин начал ужесточать политику в отношении сектора недвижимости в 2020 году, новые меры ограничили способность девелопера к заимствованиям, фактически перекрыв доступ к кредитным рынкам. После неудачных попыток реструктуризации в 2024 году в Гонконге было вынесено решение о ликвидации Evergrande. После длительной приостановки торгов базирующаяся в Гуанчжоу компания была исключена из листинга в следующем году. 20 августа этого года Хуэй был приговорен к пожизненному заключению после признания вины по обвинениям, включая мошенничество при привлечении финансирования и взяточничество. Суд также осудил еще 56 человек по делам, связанным с Evergrande, включая сыновей Хуэя Сюй Чжицзяня и Сюй Тэнхэ, а бывшие компании Хуэя были оштрафованы на 15,82 млрд юаней ($2,4 млрд).
Как ужесточение политики повлияло на рынок недвижимости?
После лет ненасытного спроса со стороны покупателей рынок замер. Помимо ограничений на кредитование, экономический шок от локдаунов из-за Covid укрепил культуру экономии, а ухудшение ситуации на рынке труда означало, что люди внезапно столкнулись с увольнениями и сокращением зарплат.
Цены на недвижимость начали снижаться в конце 2021 года. По состоянию на июль стоимость вторичного жилья в больших городах упала более чем на треть, а в меньших городах - еще сильнее.
При долге домохозяйств, близком к рекордному уровню 137% располагаемого дохода на душу населения к концу 2025 года, собственники жилья испытывают растущее финансовое давление. Некоторые вынуждены продавать недвижимость со скидкой, что усиливает нисходящее давление на цены.
Слабость рынка продолжает потрясать девелоперов, испытывающих нехватку средств. Средний по размеру застройщик China South City Holdings Ltd. в августе 2025 года был по решению Высокого суда Гонконга направлен на ликвидацию после дефолта более чем двухлетней давности. С начала кризиса в 2021 году суды Гонконга вынесли как минимум девять решений о ликвидации китайских девелоперов.
Как правительство пытается поддержать рынок?
В 2022 году власти осознали, что меры по сдерживанию рынка зашли слишком далеко. Стремясь избежать «момента Lehman» - когда крах американского банка в 2008 году вызвал шок по глобальным рынкам, - правительство представило меры, нацеленные на увеличение финансирования девелоперов через акции, облигации и кредиты, чтобы смягчить нехватку ликвидности.
Девелоперам позволили привлекать больше средств из предпродаж квартир — крупнейшего источника финансирования отрасли - и выделили 200 млрд юаней ($27 млрд) в виде специальных кредитов для завершения замороженных жилищных проектов. Правительство скорректировало финансовые правила, позволив центральному банку увеличить поддержку проблемных девелоперов и поручив банкам обеспечить рост как ипотечного кредитования населения, так и кредитов девелоперам в отдельных регионах.
С середины 2024 года правительство снизило стоимость заимствований по действующим ипотекам, ослабило ограничения на покупки в крупных городах и снизило налоги при покупке жилья. Оно также сократило издержки на покупку для тех, кто хочет улучшить жилищные условия, в некоторых крупных городах. В августе 2025 года власти Пекина отменили ограничение, позволив соответствующим требованиям семьям покупать неограниченное число домов во внешних пригородных районах; вскоре аналогичные шаги предприняли Шанхай и Шэньчжэнь.
Несмотря на эти меры, рынок недвижимости продолжает ухудшаться. Bloomberg сообщал в ноябре прошлого года, что китайские политики теперь рассматривают новый раунд мер. Среди предложений — субсидирование процентных платежей по ипотеке, чтобы вернуть на рынок осторожных покупателей, пока он продолжает стремительно падать. Другие обсуждаемые идеи включают более крупные возвраты подоходного налога для заемщиков и снижение комиссий за сделки при продаже жилья.
Что поставлено на карту, если рынок недвижимости Китая ухудшится?
Чиновники явно стремятся взять кризис под контроль. Они пытаются ограничить ущерб для девелоперов и остановить «кровотечение» в других уязвимых частях экономики. Это включает банки с высокой экспозицией к недвижимости; строительную отрасль, где занято 51 млн человек; и местные органы власти, которые зависят от продаж земли девелоперам для поддержания государственных расходов.
Проблемные долги китайских банков - кредиты, которые они больше не рассчитывают вернуть, - достигли рекордных 3,7 трлн юаней к концу июня. Fitch Ratings предупреждало, что ситуация может ухудшиться в 2026 году, поскольку домохозяйствам будет сложнее обслуживать ипотеки и другие кредиты.
UBS Group AG оценивает, что к 2027 году в Китае 3,3 млн домов могут оказаться «в минусе» (underwater), то есть их стоимость будет ниже долга, обеспеченного этой недвижимостью. Иными словами, продажа таких объектов не позволит полностью погасить непогашенные ипотечные обязательства. UBS оценивает, что под риском могут оказаться ипотечные и бизнес-кредиты на сумму до 232 млрд юаней, обеспеченные такими домами. Хотя это относительно мало по сравнению с общим объёмом непогашенных кредитов в Китае, масштаб «минусовых» займов был бы беспрецедентным в истории страны.
Затяжной спад в недвижимости также может усилить дефляционное давление. Бывший министр финансов Лоу Цзивэй недавно предупреждал, что ухудшение ожиданий домохозяйств — вызванное падением стоимости жилья - повлияет на уровень потребления и усилит снижение цен. По мнению экономистов Morgan Stanley и пекинского аналитического центра CF40, влияние сектора недвижимости на инфляцию может быть даже сильнее, чем показывают официальные данные.